El IVA en el alquiler de viviendas con fines turísticos
- On 28/12/2017
Alquiler de vivienda con fines turísticos a través de una plataforma telemática de terceros.
Tratándose de una actividad en auge, y cada vez más fiscalizada, la DGT ha manifestado recientemente (en su consulta vinculante V2545-17) su criterio respecto de la tributación en IVA de estas operaciones.
En síntesis, la DGT considera que de acuerdo con la normativa en vigor:
El arrendador de una vivienda en todo caso tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y el citado arrendamiento estará sujeto al Impuesto.
A efectos de determinar la naturaleza de los servicios prestados por la entidad intermediaria de alquileres, es importante analizar si el arrendador mantiene una comunicación y relación directa con los arrendatarios, es quien fija las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento y quien ordena la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y recibe la misma, o si por el contrario, es la empresa de alquileres quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.
En el primer caso, se considerará que existen indicios de que la plataforma de alquileres actúa en nombre y por cuenta de su cliente, prestándole un servicio de mediación, siendo el arrendador el que prestaría directamente a los arrendatarios el servicio de arrendamiento propiamente dicho.
Por tanto en este caso, con carácter general el arrendamiento de un inmueble para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Únicamente el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido en caso de aplicar alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.
Por tanto, siempre que el arrendamiento de la vivienda no vaya acompañado de la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, y el mismo se realice directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística (y por tanto no a personas jurídicas ni a la entidad mediadora), estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Adicionalmente, la entidad mediadora, habrá de facturar al consultante por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21 por ciento.
En el segundo caso, (recordemos, cuando es la empresa de alquileres quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación), la DGT considera que podría presumirse que la plataforma de alquileres prestaría los servicios de arrendamiento en nombre propio al arrendatario a la vez que sería la destinataria de los servicios de arrendamiento prestados por el titular del apartamento turístico. Y en ese supuesto el arrendamiento del arrendador a la plataforma del alquileres sería una operación sujeta y no exenta de IVA.
Por tanto, a fin de evitar riesgos en IVA en este tipo de actividades es importante definir si la plataforma de alquileres actúa en nombre y por cuenta de su cliente (el arrendador), prestándole un servicio de mediación, siendo el arrendador el que prestaría directamente a los arrendatarios el servicio de arrendamiento propiamente dicho, o por el contrario presta los servicios de arrendamiento en nombre propio al arrendatario a la vez que sería la destinataria de los servicios de arrendamiento prestados por el titular del apartamento turístico.
Esperamos que esta información os resulte de utilidad para una adecuada planificación fiscal.
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